1 Що таке відтермінування платежу і які юридичні форми існують в Іспанії для цього типу транзакцій?
Купівля нерухомості на виплат – це форма купівлі-продажу, при якій виплата ціни здійснюється не одноразово, а кількома платежами протягом певного часу. Ця формула особливо корисна для покупців, які не мають всієї суми на момент купівлі або не мають банківського фінансування. Найпоширенішими юридичними формами відкладеної покупки в Іспанії є:
Купівля зі збереженням права власності, коли Продавець зберігає право власності на нерухомість доти, доки покупець не сплатить узгоджену ціну в повному обсязі.
Продаж Claúsula resolutòria, (розривна угода): якщо покупець не вносить оплату вчасно, продавець може розірвати договір і повернути майно у власність.
2. Як відбувається перехід права власності і як здійснюється оплата в кожному з варіантів?
Купівля зі збереженням права власності:
Перехід права власності: право власності переходить до покупця після сплати повної вартості.
Порядок платежів: Платежі здійснюються за узгодженим графіком, і до його завершення продавець зберігає за собою право власності.
Продаж з умовою Claúsula resolutòria:
Перехід права власності: право власності переходить з самого початку, але продавець має право анулювати угоду, якщо покупець не здійснює платежі.
Порядок оплати: Оплата здійснюється частинами. Якщо покупець не виконує зобов’язання, продавець може скасувати продаж у судовому порядку.
3. Які гарантії можна вимагати для відстрочки платежу між приватними особами?
Поширеними гарантіями при продажу на виплат є
Іпотека: іпотека на нерухомість може бути встановлена як забезпечення платежу.
Гарант або поручитель: третя особа гарантує оплату.
Збереження права власності: як зазначалося вище, продавець зберігає право власності на нерухомість до повної оплати.
4. Оподаткування операцій купівлі-продажу на виплат за нерухомість.
Практичний приклад: Припустимо, що нерухомість продається за 200 000 євро з авансовим платежем у розмірі 50 000 євро, а решта – частинами протягом 5 років.
IRPF (Податок на дохід фізичної особи) (продавець): Приріст капіталу розраховується як різниця між вартістю придбання та вартістю передачі й оподатковується в міру надходження платежів.
Муніципальний податок на приріст капіталу (продавець): сплачується після здійснення передачі й базується на збільшенні вартості землі.
ITP (покупець): сплачується під час фактичної передачі й розраховується на основі загальної ціни продажу.
Практичні приклади розрахунку податків
1. Податок на доходи фізичних осіб для продавця:
Припустимо, що продавець продає будинок за 300 000 євро, який він спочатку купив за 200 000 євро. Оплата здійснюється п’ятьма щорічними платіжками по 60 000 євро кожний.
– Приріст капіталу: 300 000 – 200 000 = 100 000 євро.
– Тимчасова інтерполяція: Оскільки платежі відтерміновані, приріст капіталу нараховується пропорційно надходженню платежів. Таким чином, щороку, при отриманні 60 000 євро, оподатковується прибуток у розмірі 20 000 євро (100 000 / 5).
2. Трансфертний податок (податок на перехід права власності (ITP)) для покупця:
Якщо покупка не обкладається ПДВ, покупець повинен сплатити ITP, який може варіюватися від 6% до 10% залежно від автономної спільноти.
– Розрахунок ITP:
Якщо ставка ITP становить 8%, покупець повинен сплатити 24 000 євро (300 000 х 0,08) на початку транзакції або відповідно до законодавства автономної спільноти.
Умови та терміни оплати
Купівля зі збереженням права власності:
– Умови оплати:
Покупець платить частинами, але продавець зберігає право власності до остаточного розрахунку.
– Відтермінування:
У договорі можуть бути встановлені щомісячні, щоквартальні або щорічні платежі.
Продаж з Claúsula resolutòria, що іспанською мовою означає “розривна угода”:
– Умови оплати: нерухомість передається, але якщо покупець не виконує зобов’язань по оплаті, продавець має право розірвати договір.
– Умови: Умови, подібні до умов застереження права власності, можуть бути предметом переговорів.
Звітність, що подаються до податкової інспекції
1. форма 600 – ITP:
Покупець повинен подати цю форму, щоб задекларувати податок на передачу прав власності. Вона повинна бути подана протягом 30 днів з дати покупки.
2. форма 210 – Податок на доходи фізичних осіб для нерезидентів:
Якщо продавець є нерезидентом, він повинен задекларувати приріст капіталу, використовуючи форму 210. Ця форма повинна бути подана протягом чотирьох місяців після кожного отриманого платежу.
3. форма 100 – Податок на доходи фізичних осіб для резидентів:
Продавець-резидент повинен включити прибуток у свою річну декларацію з податку на доходи фізичних осіб, використовуючи форму 100.
Релевантні юридичні посилання
Цивільний кодекс, статті 1124 і 1504: регулюють розірвання договорів через невиконання зобов’язань.
Королівський законодавчий декрет 1/1993, який регулює податок на прибуток.
Закон про податок на доходи фізичних осіб, що регулює приріст капіталу.
Засторога
Ця стаття призначена виключно для інформаційних цілей і не може замінити професійну консультацію. З огляду на те, що законодавство може змінюватися, а кожен випадок може мати свої особливості, рекомендується проконсультуватися з податковим консультантом або спеціалізованим юристом, щоб забезпечити дотримання всіх юридичних і податкових зобов’язань.
Примітки:
Кілька ключових моментів щодо clausula resolutoria:
• Автоматичне розірвання: На відміну від інших юридичних інструментів, таких як позов про розірвання договору, clausula resolutoria не потребує втручання суду. Договір розривається автоматично, як тільки виконується визначена умова.
• Умови: Clausula resolutoria повинна чітко визначати умови, за яких договір буде розірвано. Ці умови можуть включати невиконання зобов’язань, прострочення платежів або порушення інших важливих положень договору.
• Повідомлення: Зазвичай clausula resolutoria вимагає, щоб сторона, яка має намір розірвати договір, повідомила про це іншій стороні в письмовій формі.
• Наслідки: Розірвання договору за clausula resolutoria може мати значні наслідки для сторін, які не виконали свої зобов’язання. Їм може бути наказано сплатити штрафи, відшкодувати збитки або втратити певні права за договором.
Важливо зазначити, що clausula resolutoria є поширеною практикою в іспанському контрактному праві. Їх можна використовувати в різних типах договорів, включаючи договори купівлі-продажу, договори про надання послуг та договори оренди.
