En una reforma de 30.000 € la diferencia entre un tipo y otro son 3.300 €. Es dinero real, y sin embargo muchos propietarios firman el presupuesto sin preguntar. La rebaja no es un truco ni una interpretación creativa: está en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA y se aplica a las obras de renovación y reparación en viviendas ya construidas.
El problema es que hay que cumplir tres condiciones a la vez. Si falla una sola, toda la factura —materiales y mano de obra— se va al 21 %.
1. Quién encarga la obra
El destinatario debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que use la vivienda para su uso particular. También vale una comunidad de propietarios cuando la obra es en elementos comunes.
Queda fuera: la vivienda destinada al alquiler, la que se usa como despacho o local de actividad, y cualquier factura emitida a una sociedad.
2. La vivienda debe tener más de dos años
La construcción o la última rehabilitación tiene que haber terminado al menos dos años antes de empezar la obra nueva. Se acredita con la escritura de obra nueva, el certificado catastral o la licencia de primera ocupación.
Una vivienda recién entregada por la promotora, por tanto, se reforma al 21 %.
3. La trampa del 40 % de materiales
Esta es la que más presupuestos tumba. Los materiales que aporta quien ejecuta la obra no pueden superar el 40 % de la base imponible.
Con una obra de 30.000 € de base:
| Materiales que pone el contratista | % | IVA | Total a pagar |
|---|---|---|---|
| 12.000 € | 40 % | 3.000 € (10 %) | 33.000 € |
| 15.000 € | 50 % | 6.300 € (21 %) | 36.300 € |
Tres mil euros de materiales de más y la factura sube 3.300 €. Por eso el desglose entre materiales y mano de obra no es un detalle administrativo: es parte del diseño del presupuesto.
Computan como materiales los azulejos, sanitarios, carpintería, tuberías, cableado o los muebles de cocina que se instalan fijos. No computan los medios auxiliares —andamios, maquinaria— porque no se incorporan a la obra.
Lo que nunca lleva el 10 %
- Los electrodomésticos, aunque vayan integrados.
- Las piscinas, pistas deportivas y jardines cuando son obra independiente.
- La obra nueva y la rehabilitación estructural completa (tienen su propio régimen).
- El mobiliario no empotrado.
Cómo pedirlo bien
Cuando recibas un presupuesto, pide que aparezcan separados el capítulo de materiales y el de mano de obra, con el porcentaje calculado. Un contratista que trabaja en regla lo tiene hecho antes de que preguntes.
Si el peso de los materiales se dispara —una cocina completa, una carpintería de aluminio cara—, hay una salida legítima: comprar tú el material y contratar solo la ejecución. Pagarás el 21 % al proveedor por el material, pero la mano de obra irá al 10 %. Merece la pena hacer los dos números antes de decidir; no siempre sale mejor, pero en obras con mucho acabado de gama alta suele salir.
Y una advertencia de las que ahorran disgustos: la responsabilidad de aplicar el tipo correcto es de quien emite la factura. Si Hacienda revisa y el 40 % estaba mal calculado, la diferencia se reclama con recargo. No es un porcentaje para redondear a ojo.
Referencias legales
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.2.10º.
- Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?» — sede electrónica, IVA en operaciones inmobiliarias.
Advertencia
Este artículo es una orientación general y no constituye asesoramiento fiscal. Cada obra tiene su propia composición de costes y conviene revisarla caso por caso.
En Nec Ultra el primer presupuesto de obra es gratuito, con el desglose de materiales y mano de obra ya calculado. Mándanos por WhatsApp las medidas y un par de fotos de la vivienda —o escríbenos a info@necultra.pro— y te decimos qué tipo de IVA te corresponde antes de empezar.
Join The Discussion